STF LIVRA A HOLDING DO ITBI E DEIXA DUAS CONTAS ABERTAS

O Supremo terminou o julgamento a favor da holding, e a família que comemorar agora ainda pode pagar o ITBI.

Com análise de Pedro Furtado, sócio e diretor jurídico da Zanella Wealth, advogado em planejamento patrimonial e sucessório, a partir do vídeo em que ele comentou o voto-vista do ministro Alexandre de Moraes.

A MAIORIA QUE LIVROU A HOLDING DO ITBI

O Supremo Tribunal Federal (STF) concluiu em 19 de outubro o julgamento que garante a imunidade do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) na integralização de imóveis ao capital de empresas com atividade preponderante imobiliária, que é o perfil da holding patrimonial montada para receber os aluguéis da família. Nas alíquotas habituais de 2% a 3%, citadas por Pedro Furtado, o imposto custaria de R$ 100 mil a R$ 150 mil à família que levasse R$ 5 milhões em imóveis para a própria holding.

A maioria se formou com o voto-vista do ministro Alexandre de Moraes, que levou o placar a 6 a 2 ao acompanhar o relator, Edson Fachin, ao lado de Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques e Luiz Fux. Pedro Furtado apontou na ocasião que os dois votos restantes, de Cármen Lúcia e Dias Toffoli, sozinhos já não podiam alterar o resultado, porque o plenário tem 10 ministros desde a saída de Luís Roberto Barroso e 6 votos formam maioria absoluta. Os dois acompanharam o relator, e Gilmar Mendes e Flávio Dino ficaram vencidos.

Ou seja, o Supremo decidiu que a família deixa de pagar esse imposto ao passar os imóveis para a própria empresa.

A sessão virtual que encerrou o julgamento foi de 9 a 19 de outubro. O entendimento vencedor segue a tese proposta pelo relator, discutida no artigo sobre o placar de 5 a 2, pela qual fica imune ao ITBI o imóvel que entra como capital na empresa que vive de aluguel, de venda ou de outras atividades imobiliárias, como a holding que uma família com R$ 2 milhões em imóveis monta para administrar o patrimônio.

AS IDAS E VINDAS ATÉ O VOTO DE MORAES

O julgamento do Tema 1348 (Recurso Extraordinário 1.495.108) começou no plenário virtual em 3 de outubro de 2025 e chegou a 4 a 1 pela imunidade. Um destaque de Flávio Dino anulou os votos em 30 de março de 2026 e levou o caso ao plenário físico. A sessão de 2 de setembro teve cinco sustentações orais e nenhum voto, e em 16 de setembro o placar chegou a 5 a 2 antes do pedido de vista de Moraes. Ao longo de todo esse percurso, a família com R$ 10 milhões em imóveis que montava a holding precisou decidir sem saber como o Supremo terminaria o julgamento.

Em outras palavras, o caso precisou recomeçar no meio do caminho antes de chegar ao resultado final.

Para Moraes, a Constituição separa pela conjunção "nem" duas hipóteses de imunidade, a integralização de capital e as reorganizações de empresas (fusão, incorporação, cisão e extinção). A ressalva da atividade imobiliária preponderante, colocada depois dessas reorganizações, alcança só esse segundo grupo. O ministro lembrou que as propostas que condicionavam a imunidade à atividade da empresa não prevaleceram na Constituinte, afirmou que o Código Tributário Nacional (CTN) não pode impor restrição incompatível com a Constituição e preservou os fundamentos do próprio voto no Tema 796, que prevaleceu naquele julgamento de 2020.

O ministro também aderiu à ressalva de Zanin, pela qual os municípios podem demonstrar, com provas e caso a caso, práticas destinadas a obter a imunidade de forma indevida, e afastou o argumento de que o risco de abuso justificaria excluir todas as empresas imobiliárias. Para a família que leva R$ 5 milhões em imóveis à holding, a proteção vale para a transferência ligada a uma integralização de fato, e o CTN continua permitindo à prefeitura revisar o lançamento quando houver dolo, fraude ou simulação comprovados.

*"A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão"* – Edson Fachin, na tese proposta no Tema 1348

Sendo assim, a empresa da família que vive de aluguel entra na proteção, e a prefeitura continua podendo contestar a transferência feita só de fachada.

A HOLDING DE ALUGUEL QUE AS PREFEITURAS COBRAVAM

Os municípios cobravam o ITBI justamente da holding que recebe os aluguéis da família, porque estendiam à integralização de capital a ressalva constitucional que afasta a imunidade quando a atividade preponderante da empresa é a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis. O recurso que chegou ao STF contesta uma decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) que afastou a imunidade de uma empresa dedicada à locação e à compra e venda de imóveis.

O art. 37 do CTN considera preponderante a atividade imobiliária quando mais da metade da receita da empresa vem desses negócios nos 2 anos anteriores e nos 2 seguintes à aquisição, ou nos 3 primeiros anos da empresa nova, e a conta usa a receita recebida de fato, qualquer que seja o objeto social descrito no contrato. A holding cuja receita sai dos aluguéis de R$ 10 milhões em imóveis cai nesse critério, e a prefeitura cobraria dela de R$ 200 mil a R$ 300 mil na integralização.

Desse modo, a decisão do Supremo protege a empresa da família que vive de aluguel, o mesmo perfil da empresa que levou o caso ao tribunal.

A tese vai vincular todas as instâncias do Judiciário e deve atingir as cobranças municipais baseadas na atividade preponderante. Na mesma faixa de 2% a 3%, cada R$ 1 milhão em imóveis representa de R$ 20 mil a R$ 30 mil de imposto, o que soma de R$ 40 mil a R$ 60 mil numa holding com R$ 2 milhões.

O TEMA 796 CONTINUA LIMITANDO A IMUNIDADE AO CAPITAL

A decisão preserva o limite fixado em 2020 no Tema 796 (Recurso Extraordinário 796.376), no caso de uma empresa com capital social de R$ 24 mil que recebeu imóveis com valor superior a esse capital em mais de R$ 775 mil. O tribunal negou a imunidade sobre esse excedente, e a família que leva R$ 5 milhões em imóveis a uma holding com capital menor que esse valor paga o ITBI sobre a diferença.

"O que não se admite é que, a pretexto de criar-se uma reserva de capital, pretenda-se imunizar o valor dos imóveis excedente às quotas subscritas, ao arrepio da norma constitucional e em prejuízo ao Fisco municipal" – Alexandre de Moraes, no voto do Tema 796

Logo, só a parte do valor do imóvel que a família registra como capital da empresa fica livre do imposto.

Fachin repetiu esse limite no voto do Tema 1348, e a tese garante a integralização sem ITBI até o valor do capital subscrito. Se a família leva à holding um imóvel de R$ 3 milhões, registra R$ 1 milhão como capital e manda R$ 2 milhões para reserva de capital ou ágio, o ITBI continua devido sobre o excedente, o que daria de R$ 40 mil a R$ 60 mil nas alíquotas habituais.

A PREFEITURA AINDA COBRA A DIFERENÇA DO VALOR VENAL

A família com R$ 5 milhões em imóveis declarados pelo valor de compra ainda enfrenta o ITBI sobre a parcela do valor venal atribuído pela prefeitura que supera esse valor histórico, cobrança que os municípios passaram a exigir depois do Tema 796. O art. 23 da Lei 9.249/95 permite integralizar o imóvel pelo valor que consta na declaração de Imposto de Renda ou pelo valor de mercado, e a prática é usar o valor histórico declarado para evitar a tributação do ganho de capital.

Na prática, a família que usa o valor declarado para evitar o imposto de renda na transferência abre uma diferença que a prefeitura tenta cobrar.

A família pode contestar essa cobrança com o argumento de que, no caso do Tema 796, a empresa lançou o excedente como reserva de capital, e de que o valor histórico é uma opção admitida pela lei federal. Outro argumento é que os municípios usam o valor venal do IPTU ou tabelas próprias, em aparente conflito com o Tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Esse argumento pesa para a holding com R$ 10 milhões em imóveis declarados pelo valor histórico, porque a cobrança municipal parte de um valor definido pela própria prefeitura.

Pedro Furtado observou que os votos publicados até o de Moraes deixaram essa diferença de lado e considerou provável que a discussão que vem desde o Tema 796 siga a mesma depois do Tema 1348. Sinto muito se você montou a holding na expectativa do fim de todo ITBI na integralização, porque o valor histórico de cada imóvel continua exposto a essa cobrança, e a família com R$ 2 milhões em imóveis declarados pelo valor de compra precisa refazer a conta imóvel a imóvel.

Traduzindo, a vitória no Supremo deixa de pé a cobrança sobre a distância entre o valor declarado e o valor que a prefeitura atribui ao imóvel.

QUANTO DO ITBI JÁ PAGO VOLTA PARA O CAIXA

A modulação dos efeitos vai dizer, segundo Pedro Furtado, se as holdings que já recolheram o ITBI nesses casos poderão pedir a restituição parcial ou total do imposto. Até o fim do julgamento, essa modulação seguia indefinida, e ela pode impor restrições à recuperação dos pagamentos anteriores, com tratamento diferenciado para as ações já ajuizadas.

O prazo para pedir a devolução é de 5 anos contados da data do pagamento, pelo art. 168 do CTN, e o julgamento no STF não interrompeu essa contagem. A holding que recolheu 3% sobre R$ 5 milhões em imóveis pagou R$ 150 mil, e a parcela desse valor que volta ao caixa depende do prazo ainda aberto e do alcance da modulação.

Dito de forma simples, o imposto pago pode voltar para a família, e o prazo para pedir começou a contar no dia em que ela pagou.

Em temas de grande impacto para os municípios, é comum o STF limitar os efeitos da decisão e ressalvar só quem já tinha ação ou pedido em curso, e a via judicial fixa a data do pedido. Se você pretende esperar a publicação da tese para só então pedir de volta o ITBI pago, a modulação pode deixar fora da devolução a família de alto patrimônio que ainda não tiver feito pedido algum na data que o STF fixar.

O QUE A DECISÃO AINDA NÃO GARANTE

O cartório condiciona o registro dos imóveis da família de alto patrimônio na holding à guia paga ou à comprovação da imunidade. A prefeitura que continuar negando a imunidade obriga a família a pedir ao juiz a aplicação da tese do Supremo.

Isso quer dizer que, enquanto a prefeitura não reconhecer a imunidade, a família ainda precisa pagar o imposto ou conseguir uma ordem do juiz para registrar o imóvel em nome da empresa.

Uma família de Goiânia conseguiu uma exceção na sexta-feira, 9 de outubro, quando o juiz William Fabian, da 4ª Vara da Fazenda Pública Municipal e de Registros Públicos, concedeu liminar a uma holding familiar constituída em dezembro de 2025 com R$ 1,2 milhão em bens, segundo o portal Rota Jurídica. A Fazenda municipal havia negado a imunidade sobre as frações de quatro imóveis, avaliadas em R$ 552,5 mil, alegando que a holding tinha finalidade de organização patrimonial familiar, e os imóveis seguiam em nome da sócia porque o cartório exigia a comprovação.

O juiz considerou que a holding não tinha receita até agosto de 2026, o que deixa a apuração da atividade para os 3 anos seguintes, e deu 10 dias à prefeitura para emitir o documento fiscal. Como o STF não suspendeu os processos no país, a liminar vale só para aquela família, e a holding com R$ 5 milhões em imóveis em outra cidade só se livra da cobrança com decisão própria.

Trocando em miúdos, um juiz aplicou a maioria do Supremo antes mesmo do fim do julgamento, e a família que enfrentar a mesma cobrança precisa pedir esse resultado por conta própria.

A holding que recebeu R$ 5 milhões em imóveis precisa guardar o contrato social ou a alteração que formalizou a integralização, o laudo de avaliação, a matrícula atualizada, a guia de ITBI e o comprovante de pagamento, documentos que servem de base a qualquer discussão com o município. A ressalva de fraude e simulação mantém a prefeitura autorizada a examinar cada caso depois da tese.

ANTES DE ASSINAR A ESCRITURA DA HOLDING

A família que ainda vai integralizar os imóveis numa cidade que mantém a cobrança precisa escolher antes da escritura entre recolher o ITBI e pedir a restituição depois ou propor uma ação judicial antes do registro. O recolhimento garante o registro e deixa o caixa imobilizado até a devolução, e a ação permite deixar de recolher o imposto ou depositar o valor em juízo. Numa holding com R$ 10 milhões em imóveis, recolher agora tira até R$ 300 mil do caixa.

Somando tudo, a família precisa decidir antes de assinar a escritura quanto dinheiro aceita deixar parado para colocar os imóveis em nome da empresa.

Quantos dos imóveis que a sua família pretende levar à holding valem hoje, para a prefeitura, mais do que o valor pelo qual vão entrar no capital social?

Se você busca ajuda de um time qualificado e independente para te guiar nesses movimentos de mercado, entre em contato com a Zanella Wealth: zanellawealth.com.br/contato/

Pedro Furtado é sócio e diretor jurídico da Zanella Wealth e advogado em planejamento patrimonial e sucessório. Este artigo parte do vídeo em que ele comentou o voto-vista do ministro Alexandre de Moraes no Tema 1348. Acompanhe o Pedro no LinkedIn (linkedin.com/in/pedroabfurtado) e no Instagram (@pedroabfurtado).