O STF ESTÁ A UM VOTO DE LIVRAR A HOLDING DO ITBI

O placar de 5 a 2 favorece a holding patrimonial, mas uma cobrança das prefeituras continua de pé mesmo que o STF confirme a imunidade.

Por Pedro Furtado, sócio e diretor jurídico da Zanella Wealth, advogado em planejamento patrimonial e sucessório. Texto adaptado do boletim Wealth Radar de 20 de setembro de 2026.

O PLACAR DE 5 A 2 A FAVOR DA HOLDING PATRIMONIAL

O Plenário do Supremo Tribunal Federal retomou na quarta-feira, 16 de setembro, o julgamento do Tema 1348 (RE 1.495.108), que decide se a imunidade do ITBI alcança a transferência de imóveis para o capital de uma empresa com atividade preponderante imobiliária. É a situação típica da holding patrimonial, e para uma família com R$ 5 milhões em imóveis o imposto que as prefeituras cobram hoje nessa transferência fica entre R$ 100 mil e R$ 150 mil.

O relator, ministro Edson Fachin, reafirmou o voto pela imunidade seja qual for a atividade da empresa, e os ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques e Luiz Fux o acompanharam. Flávio Dino e Gilmar Mendes divergiram. Com o placar em 5 a 2, o ministro Alexandre de Moraes pediu vista, prometeu devolver o caso rapidamente e apontou a divergência aberta por Dino como motivo do pedido.

"merecem maior reflexão" – Alexandre de Moraes, ministro do STF, sobre os argumentos da divergência

Falta um voto para a maioria de seis ministros que define o tema, e a família com R$ 10 milhões em imóveis a integralizar deixaria de pagar até R$ 300 mil com ele. A data da retomada depende da devolução da vista, e até lá a cobrança das prefeituras segue valendo para cada holding que integraliza imóveis.

A RESSALVA QUE AS PREFEITURAS USAM PARA COBRAR

A controvérsia está no art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal, que afasta o ITBI na entrada de imóveis no capital de pessoas jurídicas e abre uma ressalva para a empresa cuja atividade preponderante é imobiliária. Os municípios aplicam essa ressalva também à integralização de capital e cobram o imposto, em geral entre 2% e 3% do valor do imóvel, da holding patrimonial cuja receita vem de locação, por exemplo.

Numa holding com R$ 10 milhões em imóveis, a alíquota de 3% soma R$ 300 mil de ITBI na integralização, e a de 2% soma R$ 200 mil. Para uma família com R$ 2 milhões em imóveis, a conta fica entre R$ 40 mil e R$ 60 mil, valor que sai do caixa da família no momento em que a estrutura sucessória é montada.

DO PLENÁRIO VIRTUAL AO PEDIDO DE VISTA

O caso começou no plenário virtual, onde o placar chegou a 4 a 1 a favor das holdings antes de Flávio Dino pedir destaque, em março. O destaque levou a discussão ao plenário presencial com o placar zerado, e todos os ministros precisaram votar de novo. Em 2 de setembro, o tribunal suspendeu a sessão depois das sustentações orais, e a votação aconteceu na sessão de 16 de setembro.

Entre o destaque de março e a votação de setembro, a família com imóveis a integralizar ficou sem saber se o imposto seria devido, e o pedido de vista de Moraes estende essa espera sem data marcada. Uma holding com R$ 5 milhões em imóveis que decidiu recolher o ITBI nesse intervalo pagou até R$ 150 mil por uma cobrança que o STF pode declarar indevida.

O VOTO QUE FALTA E O RISCO DO EMPATE

Pedro Furtado vê grande probabilidade de o tribunal chegar ao voto que falta para a imunidade, o que afastaria até R$ 150 mil de ITBI na integralização de uma holding com R$ 5 milhões em imóveis. Moraes havia acompanhado o relator antes e agora disse que vai ponderar os argumentos de Dino, e mesmo que ele mude de lado restam os votos da ministra Cármen Lúcia e do ministro Dias Toffoli. Basta um dos dois acompanhar o relator para formar a maioria de seis, e só a soma de Moraes, Cármen Lúcia e Toffoli ao lado da divergência levaria o caso ao empate de 5 a 5.

Num eventual empate, boa parte do meio jurídico aposta no voto de minerva de Fachin, na presidência da corte, previsto no Regimento Interno do STF. Esse desempate, porém, tem uma condição expressa no próprio Regimento.

"quando seja urgente a matéria" – Regimento Interno do STF, sobre o voto de desempate do presidente

Na avaliação do advogado, o presidente pode decidir que o caso empatado fica suspenso até a posse do novo ministro. O tribunal tem hoje 10 membros, depois da saída de Luís Roberto Barroso.

Se você guarda R$ 2 milhões em imóveis à espera do STF para integralizar, conte com a hipótese de o caso ficar parado até a posse de um novo ministro, por um prazo que ninguém consegue estimar hoje.

A COBRANÇA QUE SOBREVIVE À IMUNIDADE

A prática da maioria das prefeituras, apoiada no Tema 796, reconhece a imunidade e cobra ITBI sobre a parcela do valor venal, apurado pelo próprio município, que excede o valor pelo qual o imóvel ingressa no capital. Pedro Furtado trata essa cobrança como o ponto mais importante do caso, porque ela vale com qualquer placar.

O ingresso do imóvel costuma acontecer pelo valor da declaração de imposto de renda, como autoriza o art. 23 da Lei 9.249/95, e por isso a diferença para o valor venal é frequente e, muitas vezes, expressiva. Num exemplo hipotético, um imóvel declarado a R$ 1 milhão com valor venal de R$ 3 milhões, num município que cobre 3%, geraria R$ 60 mil de ITBI sobre a diferença de R$ 2 milhões. Numa holding com três imóveis nessas condições, a conta chegaria a R$ 180 mil.

Sinto muito se você conta com o STF para zerar o ITBI da sua holding, porque a cobrança sobre a diferença para o valor venal continua de pé com a imunidade confirmada. A conta dessa parcela é feita imóvel a imóvel, porque depende do valor declarado de cada um e do valor venal que cada prefeitura atribui a ele.

A HOLDING QUE AINDA VAI NASCER

O julgamento também interessa à família cuja holding já recolheu ITBI na integralização. A depender de como o STF proferir a decisão, existe a possibilidade de pedir em juízo a restituição do imposto recolhido nesse período, e numa integralização de R$ 5 milhões em imóveis com alíquota de 3%, o valor em jogo chega a R$ 150 mil. Numa holding com R$ 2 milhões em imóveis integralizados a 2%, o imposto recolhido foi de R$ 40 mil, e o pedido depende do alcance que o STF der à decisão.

A família que está prestes a integralizar R$ 5 milhões em imóveis segue sem prazo certo para a definição do Tema 1348, e esperar o julgamento de braços cruzados é a pior escolha para quem já decidiu montar a holding. Há caminhos entre aguardar o STF e recolher até R$ 150 mil de imposto agora, e a escolha entre eles pede avaliação da equipe jurídica que acompanha o patrimônio da família, porque cada um produz efeitos próprios sobre os imóveis.

Montar a holding olhando só para o placar do STF é um erro de planejamento, porque a reforma tributária, a tributação do aluguel de imóveis e a sucessão patrimonial também entram na conta da família.

Quanto de ITBI a sua holding pagaria sobre a parcela do valor venal que excede o valor declarado dos seus imóveis?

Se você busca ajuda de um time qualificado e independente para te guiar nesses movimentos de mercado, entre em contato com a Zanella Wealth: zanellawealth.com.br/contato/

Pedro Furtado é sócio e diretor jurídico da Zanella Wealth e advogado em planejamento patrimonial e sucessório. Este artigo adapta o boletim Wealth Radar de 20 de setembro de 2026, escrito por ele para os clientes da casa. Acompanhe o Pedro no LinkedIn (linkedin.com/in/pedroabfurtado) e no Instagram (@pedroabfurtado).