Preencha os dados do imóvel e do financiamento. A conta compara, ano a ano, o patrimônio de quem financia com o patrimônio de quem aluga o mesmo imóvel e investe a diferença. As premissas estão declaradas, com fonte, e todas podem ser editadas.
O aluguel sugerido usa a rentabilidade média do aluguel residencial no Brasil medida pelo FipeZAP em julho de 2026. Edite se souber o aluguel do imóvel que você está comparando.
Calculado a partir do valor do imóvel. Edite se souber o valor real.
A parcela é calculada pelo sistema SAC, com amortização constante e juros sobre um saldo devedor que cai mês a mês.
Padrão de 20% do valor do imóvel.
Os juros do financiamento e a valorização real do imóvel puxam para lados opostos. Juros mais altos encarecem a parcela; valorização mais alta aumenta o patrimônio de quem financia.
Taxa efetiva anual, sistema SAC.
Acima da inflação. Fonte: preço real de imóveis em São Paulo entre junho de 1995 e agosto de 2026, taxa composta de 2,83% ao ano. Ver o artigo.
O retorno é o que rende, por ano, o dinheiro de quem aluga e investe a diferença. O horizonte é o ano em que os dois patrimônios são comparados.
Retorno nominal anual, antes do imposto de renda.
De 1 a 40 anos.
Taxas anuais convertidas em taxas mensais equivalentes. O imposto de renda de 15% sobre o ganho da carteira é descontado no fim do horizonte. Condomínio e IPTU ficam fora, porque pesam igual para os dois lados.
Corrige o aluguel uma vez por ano e converte a valorização real em nominal.
ITBI de São Paulo mais escritura e registro, pagos por quem financia no mês zero.
Percentual ao ano sobre o valor do imóvel, pago só por quem financia.
Nestas premissas, a vantagem troca de lado com o tempo, e em 40 anos alugar e investir a diferença termina à frente. Em 10 anos, financiando você teria R$ 1.210.844 de patrimônio. Alugando e investindo a diferença, R$ 1.129.505.
Parcela inicial do financiamento de R$ 7.610, contra um aluguel de R$ 4.096 no primeiro ano.
Financiando é o valor de mercado do imóvel naquele ano menos o saldo que ainda se deve ao banco, mais o que foi investido quando a parcela ficou menor que o aluguel. Alugando é a carteira de quem investiu a entrada, os custos de aquisição e, todo mês, a diferença entre parcela e aluguel, já descontados 15% de imposto sobre o ganho. Diferença é o primeiro menos o segundo.
| Ano | Financiando | Alugando | Diferença |
|---|---|---|---|
| 1 | R$ 240.741 | R$ 263.224 | -R$ 22.483 |
| 2 | R$ 325.894 | R$ 337.995 | -R$ 12.101 |
| 3 | R$ 415.787 | R$ 416.754 | -R$ 967 |
| 4 | R$ 510.770 | R$ 499.992 | +R$ 10.778 |
| 5 | R$ 611.223 | R$ 588.262 | +R$ 22.960 |
| 6 | R$ 717.551 | R$ 682.182 | +R$ 35.369 |
| 7 | R$ 830.190 | R$ 782.443 | +R$ 47.748 |
| 8 | R$ 949.611 | R$ 889.820 | +R$ 59.790 |
| 9 | R$ 1.076.315 | R$ 1.005.183 | +R$ 71.131 |
| 10 | R$ 1.210.844 | R$ 1.129.505 | +R$ 81.339 |
Diferença positiva: financiar está à frente naquele ano. Negativa: alugar e investir está à frente.
O número maior, entre os dois totais acima, mostra qual caminho constrói mais patrimônio no horizonte escolhido, financiar o imóvel ou alugar e investir todo mês a diferença. O gráfico estende a mesma comparação até 40 anos, mês a mês, para mostrar em qual altura um patrimônio ultrapassa o outro.
A parcela do financiamento SAC cai mês a mês, porque a amortização é constante e os juros incidem sobre um saldo devedor cada vez menor. O aluguel, ao contrário, sobe todo ano pela inflação. Ao mesmo tempo, a carteira de quem aluga rende juros compostos sobre os aportes feitos desde o primeiro mês. Esses três movimentos juntos explicam por que um lado pode estar à frente no início da simulação e o outro, à frente no fim dela.
Juros mais altos aumentam a parcela do financiamento e favorecem quem aluga. Retorno mais alto da carteira favorece quem aluga e investe a diferença. Valorização mais alta do imóvel favorece quem financia, porque soma direto ao patrimônio dele. Inflação mais alta eleva o aluguel a cada ano e também a valorização nominal do imóvel, porque a valorização real informada se soma a ela.
Condomínio e IPTU ficam fora, porque pesam da mesma forma para quem financia e para quem aluga um imóvel equivalente. Corretagem de venda também fica fora nesta versão, assim como o imposto de renda sobre o ganho de capital na venda do imóvel, cobrado só de quem financia e decide vender. O patrimônio de quem financia, nesta conta, é o valor de mercado do imóvel menos o saldo devedor do financiamento.
A simulação compara dois caminhos financeiros ao longo do tempo. No primeiro, você financia o imóvel e acumula o valor do imóvel menos o que ainda deve ao banco. No segundo, você aluga um imóvel parecido e investe, mês a mês, a diferença entre o que gastaria financiando e o que gasta alugando. O patrimônio final de cada caminho é o que sobra depois do imposto de renda sobre o ganho da carteira.
O imóvel tende a valorizar ao longo dos anos, e essa valorização entra direto no patrimônio de quem financia. A parcela do financiamento também tem prazo para acabar, enquanto o aluguel sobe todo ano junto com a inflação. Depois de quitado o financiamento, o custo de morar cai para a manutenção do imóvel.
Financiar exige entrada e custo de aquisição pagos de uma vez, dinheiro que, alugando, fica investido desde o primeiro mês. O financiamento cobra juros todo mês sobre o saldo devedor, e o dinheiro investido rende enquanto o financiamento é pago. Alugar também dá mais liberdade para mudar de cidade ou de bairro sem os custos de trocar de imóvel.
A conta não mede a estabilidade de morar num imóvel próprio, o custo e o transtorno de uma reforma, o efeito de mudar de cidade no meio do caminho, nem o valor que cada pessoa dá para ter ou não ter um imóvel no próprio nome. Esses fatores pesam na decisão e não têm um número único que sirva para todo mundo.
Enviamos o resultado completo, com a tabela dos 40 anos e as premissas usadas, para você guardar ou discutir com a família. Se quiser, um consultor da Zanella Wealth ajusta a conta ao seu caso.
A escolha entre financiar um imóvel e alugar costuma ser decidida no sentimento, e o sentimento tem o seu lugar. Antes dele, porém, vale saber o tamanho da diferença em dinheiro, porque ela muda muito conforme os juros do crédito, o retorno que a sua carteira entrega e o tempo que você pretende ficar no imóvel. O simulador acima faz essa conta com as regras abaixo.
Quem financia paga a entrada e o custo de aquisição no mês zero (ITBI de 3% em São Paulo, mais escritura e registro, que somam cerca de 4% do valor do imóvel), e depois uma parcela mensal calculada pelo sistema SAC, com amortização constante e juros sobre o saldo devedor. Paga também a manutenção do imóvel, estimada em 1% ao ano sobre o valor de mercado. O patrimônio dessa pessoa é o valor do imóvel, que valoriza pela inflação mais a valorização real, menos o saldo que ainda deve ao banco. Quando a parcela fica menor do que o aluguel equivalente, o que sobra também vai para a carteira, para a comparação ser justa.
Quem aluga investe, no mês zero, o mesmo dinheiro que o comprador usou de entrada e de custos de aquisição. Todo mês, investe a diferença entre o que o comprador paga (parcela mais manutenção) e o aluguel. O aluguel sobe uma vez por ano pela inflação. No fim do horizonte, a carteira paga 15% de imposto de renda sobre o ganho, e o que resta é o patrimônio dessa pessoa. A conta assume que a diferença é investida de fato, todos os meses, e esse é o ponto em que a maioria das famílias falha na prática.
O aluguel sugerido usa a rentabilidade média do aluguel residencial no Brasil apurada pelo índice FipeZAP em julho de 2026 (0,512% ao mês). A valorização real do imóvel usa a série de preços reais de imóveis em São Paulo entre junho de 1995 e agosto de 2026, com taxa composta de 2,83% ao ano. Juros de 11,5% ao ano, retorno de 12% ao ano e inflação de 4,5% ao ano são os valores padrão e podem ser trocados pelos do seu banco e da sua carteira. Premissas revisadas em setembro de 2026.
Depois de ver o número, entram as perguntas que definem a decisão de verdade. Este trecho vem do nosso guia sobre decisões imobiliárias, escrito a partir do que vemos nas famílias que atendemos.
Alugar e investir a diferença só funciona para quem investe a diferença. Em muitas simulações esse caminho permite comprar o imóvel à vista antes do fim do financiamento, mas ele exige um aporte mensal disciplinado por anos, sem usar o dinheiro em outra coisa. Quem sabe que não vai manter esse hábito faz melhor em tratar o financiamento como uma poupança forçada.
Morar de aluguel significa aceitar restrições do proprietário e do condomínio sobre pets, reformas e uso do imóvel. O imóvel próprio dá liberdade para adaptar a casa à família, e isso tem valor mesmo quando não aparece na conta.
Para muita gente, ter um lugar para chamar de seu traz tranquilidade, ainda que esteja financiado. Outras pessoas preferem a flexibilidade e a liquidez de manter o dinheiro investido. Nenhuma das duas está errada; o importante é saber qual delas descreve você.
Um imóvel próprio prende. Para quem está em fase de carreira com mudanças de cidade, ou quer liberdade para aproveitar oportunidades, o aluguel pesa menos. Para quem tem negócio local ou carreira estável na mesma cidade, esse ponto quase não conta.
Dar a entrada não pode significar zerar a reserva de emergência. Quem se descapitaliza para comprar fica exposto a qualquer imprevisto, e um imóvel demora meses para virar dinheiro.
No Brasil, a taxa Selic é a referência natural para comparar o que o dinheiro rende em cada alternativa, e em boa parte dos anos ela pagou mais do que o aluguel rende sobre o valor do imóvel. Além disso, um imóvel costuma ser a maior posição do patrimônio de uma família, e concentração em um único ativo é risco, mesmo quando o ativo é tijolo.
Um bom relacionamento com os bancos e atenção ao ciclo de juros mudam o custo do financiamento, e o custo do financiamento é a variável que mais mexe no resultado desta simulação.
Planilhas e simuladores ajudam a colocar a decisão em ordem de grandeza. Eles não capturam a experiência de morar, o valor de uma escola perto de casa ou a tranquilidade de saber que a família tem para onde ir. A decisão boa é a que passa pelos dois filtros, o financeiro e o pessoal, e é por isso que a conversa com um consultor começa pelo que a família quer da vida, e só depois chega ao número.
Ler o guia completo sobre decisões imobiliáriasSAC, que é o sistema mais comum no crédito imobiliário brasileiro. A amortização é constante e os juros incidem sobre o saldo devedor, então a parcela começa mais alta e cai todo mês. No Price a parcela é fixa e o saldo cai mais devagar, o que deixa o financiamento mais caro no total; se o seu contrato for Price, o resultado tende a favorecer um pouco mais quem aluga.
Da rentabilidade média do aluguel residencial no Brasil medida pelo índice FipeZAP em julho de 2026, de 0,512% ao mês sobre o valor do imóvel. Para um imóvel de R$ 800 mil, dá R$ 4.096 por mês. Se você sabe o aluguel do imóvel que está comparando, use o valor real, porque ele muda bastante entre cidades e tipos de imóvel.
Condomínio e IPTU, porque pesam igual para quem aluga e para quem financia o mesmo imóvel. Corretagem na venda, porque a comparação é de patrimônio, e o imóvel entra pelo valor de mercado menos o saldo devedor. E o seguro obrigatório do financiamento (MIP e DFI), que varia por banco e idade; em contratos longos ele pode somar alguns décimos de ponto ao custo do crédito.
Três movimentos puxam em direções diferentes. A parcela do SAC cai mês a mês; o aluguel sobe uma vez por ano pela inflação; e a carteira de quem aluga cresce com juros compostos sobre os aportes feitos desde o primeiro mês. No início, a parcela alta favorece quem aluga e investe a diferença. Com o tempo, a parcela fica menor que o aluguel e quem financia passa a investir a sobra, e o imóvel segue valorizando. Dependendo das taxas, um lado começa na frente e o outro termina.
Depende da diferença entre os juros do financiamento e o retorno que a sua carteira consegue de fato entregar, líquido de imposto. Quando o crédito imobiliário custa menos do que a carteira rende, financiar e manter o dinheiro investido tende a ganhar. Quando o crédito custa mais do que a carteira rende, alugar e investir tende a ganhar. O simulador deixa você testar os dois cenários com as taxas do seu banco e da sua carteira.
Não. É uma simulação educativa com premissas declaradas, para dar ordem de grandeza. A decisão de morar em imóvel próprio ou alugado envolve liquidez, mobilidade, segurança da família e disciplina para investir a diferença todos os meses, e esses fatores não cabem numa planilha. Um consultor da Zanella Wealth ajusta a conta ao seu caso e a compara com o restante do patrimônio.
Um consultor da Zanella Wealth ajusta as premissas ao seu caso, compara com o restante do patrimônio e mostra o que muda se o imóvel for para morar, para investir ou para a sucessão da família.
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